최근에 낮은 이자율이 지속되고 있습니다. COVID-19으로 인한 여러 정치적 경제적 상황들을 인해 FRB가 금리를 0%대로 낮추었기에 주택융자의 금리도 저금리 정책을 유지하고 있습니다. 덩달아서 부동산 시장도 매매가 둔화되고 잠정적으로 숨고르기를 하는 상황이 되었습니다. 그러나 이러한 저금리 현상은 미국 국내의 여러 비즈니스가 재 오픈되고, 달러화의 약화를 방관만 할 수 없는 FRB 입장에서, 사회적인 분위기가 안정되는대로 언제든지 다시 금리인상을 추구하리라 예상이 되고 있습니다. 그렇게 되면, 부동산 시장도 다시 활기를 띄게 될 것으로 보입니다. 그러므로 지금과 같은 저금리 시대에는 여건만 되신다면, 서둘러 재융자를 하셔서 이자를 낮추시고 할 수만 있다면 캐시 아웃을 해서 현금을 확보해 두시는 것도 생활의 한 지혜이겠다고 생각이 듭니다. 많은 분들이 궁금해 하시는 것 가운데 하나가 “FRB금리가 0%대를 유지하고 있으니까 주택융자 이자도 0%대로 내려가지 않겠는가?”하는 것인데, 사실 지금의 FRB 금리는 단기간에 한해 이자를 낮춘 것이기에, 30년 고정이나 15년 고정과 같은 주택융자의 이자율에 큰 영향을 미치지 못합니다. 또한 앞서 말씀드린 대로, INDEX가 낮아져도 은행이 기본적으로 부과하는 은행의 영업이익 곧 MARGIN 때문에, 지금보다 이자가 더 내려갈 일은 거의 없다고 보셔야합니다. 그러므로 이제는 이자가 오를 일만 남아있지 더 이상 내려갈 이유가 없다고 보기 때문에, 재융자를 생각하시는 분은 서두르시는 것이 좋을 것입니다. 재융자를 통해서 이자율을 낮추려 하실 때는, 현재 내가 갖고 있는 이자율과 재융자 이자율이 얼마나 차이가 나는가하는 것을 고려하시는 것은 물론이지만, 이와 연계하여 가장 우선적으로 고려하실 사항이 있는데 그것은, 내가 이 집에서 앞으로 얼마나 더 오랜 기간을 거주할 것인가 하는 것입니다. 예를 들어, 이 집에서 3~4년 거주하다가 집을 팔 계획을 갖고 계신 분들은 재융자를 하시면 오히려 손해가 되실 수 있습니다. 그러므로 재융자는 앞으로 이 집에서 최소한 5년 이상 더 사실 계획을 갖고 계신 분만 하시는 것이 좋습니다.
- 30년 고정이자로 재융자: 최근의 주택이자의 동향을 보면, 30년 고정, 컨퍼밍(융자금액이 $500,400이하) 융자의 경우 이자율이 3.25% 정도가 됩니다. 그렇다면, 이 이자율보다 1% 이상의 이자율을 갖고 계신 분이나, 혹시 변동이자로 페이먼트를 내고 계신 분은 이자율이 다시 오르기 전에, 서둘러서 재융자를 하셔야 합니다. 예를 들어, 융자금액이 $400,000인데 이자율이 4.5%라고 하면, 매월 $2,027.74의 페이먼트를 내고 계실 것입니다. 이를 재융자하여 3.5%의 이자율로 낮춘다면, $1,796.21의 페이먼트가 됩니다. 그러면, 매달 $230.53의 페이먼트를 줄이실 수 있습니다. 이제 재융자 비용으로 Escrow Fee, Title Insurance, Loan Fee, Lender Fee등의 지출이 $2,500정도 소요된다하여도, 1년 정도가 지나면, 그 비용은 상쇄가 됩니다. 그러므로 재융자는 기존의 이자율과 1% 정도 차이 날 때 하시는 것이 가장 큰 유익이 되십니다. 물론, 이자율의 차이가 꼭 1%가 안 되어도 현재 갖고 계신 융자금액이 60만불 혹은 70만불이상이 될 경우에는 0.5%만 이자를 내릴 수 있어도, 그 비용이 상쇄되는 기간이 1-2년 정도 걸려서 그렇지, 페이먼트를 크게 줄일 수 있기 때문에, 꼭 줄어드는 이자율과 융자금액의 차이를 1%여야 한다는 고정관념을 바꾸시고, 줄어드는 페이먼트의 차이를 고려해서 재융자를 하시면, 이 또한 큰 이득을 만드실 수 있다 하겠습니다.
- 30년 융자 상환기간에 7년 고정융자: 이 융자는 30년 고정융자와 같은 페이먼트 계산법으로 페이먼트를 계산하지만, 7년동안만 이 낮은 이자율로 페이먼트를 하게하고, 그 이후부터는 당시의 변동이자로 바뀌는 융자 프로그램입니다. 이 융자 프로그램은, 앞으로 이 집에서 7년 정도 살다가 파실 분들에게 유익한 재융자 프로그램입니다. 보통, 재융자를 하시는 경우에, 무조건 30년 고정 융자만 생각하시는 분들이 있습니다. 그런데, 앞으로 7년만 더 이 집에 살다가 집을 파실 려는 분들의 경우, 지금 즉시 3% 정도의 이자로 재융자를 하실 수 있다면 어떻게 하시겠습니까? 앞서 말씀드린 대로, 30년 고정으로 4.5%의 융자를 갖고 있는 분이 앞으로 7년 안에 집을 파실 계획을 갖고 있으면서도, 30년 고정 3.5%의 이자율로 재융자를 하시는 것은, 결코 좋은 방법이 아닙니다. 그런 분들을 위해 30년 융자상환 기간에 7년 고정융자 프로그램이 있습니다. 이때, $400,000융자를 7년 고정 3.25%로 재융자 하시게 되면, 페이먼트가 $1,741.83이 되어서, 매월 $55의 금액을 더 절약하시게 됩니다. 그러므로 매달 $55 정도를 더 절약하시게 되니, 재융자를 하실 때는 내가 이 집에서 얼마나 더 사실 것인가에 대한 충분한 계획을 수립하고 융자 프로그램을 결정해 주시는 것이 좋습니다.
- 15년 고정 융자: 15년 고정 융자는, 말 그대로 15년 동안에 모든 융자금액을 다 갚아 나가는 것입니다. 보통 30년 동안에 갚아야 할 금액을 15년 동안에 갚으려면, 그 페이먼트가 높아지는 것이 사실입니다. 그렇지만, 15년 고정융자로 재융자 하시게 되면, 페이먼트가 부담스러우셔서 그렇지, 요즈음 이자로 하면, 3% 이하의 낮은 이자를 받으실 수 있으니, 이 또한 큰 이익이 되신다 하겠습니다. $400,000을 15년 고정 2.875%의 이자로 페이먼트를 하시려면, $ 2,738.34의 금액을 납부하시게 됩니다.
4.기타 주택 재융자시에 유의하실 점
1) 재융자 + 캐쉬 아웃(Refinance + Cash Out): 재융자를 하시면서, 현금을 은행에서 추가로 대출받고 싶으실 때, ‘캐쉬아웃 재융자’를 하신다고 말합니다. 이 경우는 이자율의 기준이 보통위에서 말씀드린 것보다 0.25% 정도 높아집니다.
2) 재융자를 하실 때는, 충분한 상담을 통하여 신뢰할 만한 융자기관에 한 번에 의뢰하는 것이 좋습니다. 여러 곳에 재융자를 신청하다 보면, 크레딧에 손상이 올 수도 있고, 비용과 시간의 낭비가 오기 때문입니다.
3) 재융자를 하실 때는, 융자에 도움이 될 만한 모든 서류들을 미리 준비하시는 것이 좋습니다(Income Tax, W-2s, IRA, Portfolio, 은퇴연금, 렌트 인컴, …등). 또한, 그 동안에 주택을 수리해서 확장했다던지, 개보수 한데 따른 허가서류들을 미리 준비해 두셨다가 감정사가 감정을 위해 댁에 찾아 왔을 때 감정사에게, 그리고 융자 신청을 시작하면서 융자 프로세서에게 그 상세한 내용을 말씀해 주시면, 많은 유익을 얻으실 수 있습니다.
4) 재융자+캐쉬 아웃을 하고 싶으신데 인컴보고가 적은 분들도, 그런 분들만을 위한 여러 다양한 프로그램이 있으니, 먼저 전화로 상담을 하시면 좋은 해결책을 얻으실 수 있으십니다.
5) 요즈음 재융자를 하려는 분들 가운데, SBA LOAN을 받기 위해 신청하는 분들이 있습니다. 또한, 주택의 페이먼트를 3개월씩 유예받기 위해 신청하신 분들이 있습니다. 이 분들은 이러한 일이 선행되면 재융자를 받기에 어려움이 있을 수 있습니다. 그러므로 재융자를 신청할 시에 반드시 론 오피서에게 현재의 상황을 정확하게 말씀하셔서 도움을 받으셔야 합니다.